皆さま、こんにちは！当ブログ管理人の悠爺です。
2025年のゴールデンウィーク、皆さまはいかがお過ごしでしょうか？
今年は飛び石で、連休という意味では5/3～6の４日間と例年よりも短い感じですが、それでもまとまった休みが取れるのは、私のようなサラリーマンにとってはとても有難いです。
私は遠出することもなく、妻とともに部屋の片づけや庭の草刈りなど、普段手が出なくて先送りしていたことをまとめてやっている感じです。
とはいえ、平日と比べて時間は取れたので、
- ライフマネープラン
- 終の棲家
について考えました。
ライフマネープランとは、自分が90歳になるまでのライフイベントと収入、支出を計算して金融資産の推移を予測したもので、もともと作成してあったものに対し、昨今のインフレ影響やイベントの更新などを反映するなど、見直しを掛けました。
そちらはまた別の機会にご紹介するとして、今回は2点目の終の棲家について語ってみようと思います。
終の棲家については、過去2回投稿していますので、そちらも興味がございましたら是非ご覧ください。
以下申し上げることはあくまで私の持論であって、皆さまに推奨したり押し付けるものではありません。
「そういう考えもあるんだ」と思って読み流して頂ければ幸いです。
持ち家 vs 賃貸論争
答えが出ない理由
「持ち家 vs 賃貸」は永遠に交わらない論争と言われますが、おそらく持ち家派と賃貸派では住居に求める価値観がそもそも異なるからではないかと想像します。
経済的にどちらが得か損かで言えば、仮に同じ物件を長年にわたって住み続けるのであれば、どこかの時点で持ち家が得になる可能性が高いです。
持ち家は自分が大家で自分に家賃による利益ゼロで貸している状態と解釈できるので、大家の利益の分だけ差が出ることに加え、賃貸では永遠に賃料を払い続けるから当然です。
賃貸が得になるケースは何らかの要因でその物件の価値が大きく低下した場合です。
賃料は相場に合わせて下がると想定されるのに対し、ローン返済は（変動金利の影響を無視すれば）定額が続くからです。
逆に物件の価値が上がれば持ち家がさらに有利になります。
持ち家の場合、物件の将来価値がどうなるかで損得が大きく振れるので、リスクの大きい賭けのようなものです。
賃貸の最大のメリットは移動の自由で、それによって持ち家の上記リスクを回避できる点が大きいです。
賃貸派の価値観は居住そのものよりも移動の自由を重視しているのではないでしょうか？
反対に持ち家派は、居住空間の占有による安心感やカスタマイズすることの楽しみなどを重視しているように思います。
このように価値観が両者で異なるため答えが交わることはない、というのが私の見立てです。
終の棲家の場合はどうか
私は今の世相の先行き不透明感を考慮すると、ひと昔前と比べて賃貸を選択する意義は高くなっていると考えています。
逆に言えば、持ち家によって長期間のローンを組むことに対するリスクはこれまで以上に高くなっているとも言えます。
大企業のリストラや早期退職募集の話は絶えることがありませんね。
どんなに住宅ローンが他のローン（借金）と比べて優遇されていても、元本の支払いが続かなくなったらアウトですから。
私自身もリストラ経験者なので、この点は肌感覚として強く感じるところです。
よって現役世代が賃貸を選択することは十分「アリ」だと思います。
一方、老後を過ごす終の棲家となると、私の持論は持ち家一択です。
終の棲家とは文字通りそこからもはや移動しないということなので、賃貸の最大のメリットである移動の自由は価値を失います。
加えて高齢になると賃貸契約の更新が難しくなるなど、高齢者の賃貸は継続の点で不利になる上、年金が主たる収入源の場合、家賃の負担が厳しくなることは明白です。
持ち家の場合、固定資産税、マンションの場合は管理費や修繕積立金、駐車場代などが掛かりますが、それでも家賃を払い続けるよりは負担は軽くて済みます。
現役からリタイアに切り替わる60代の声を集計した興味深い記事があったのでご紹介します。
曰く、
居住状態が60代の生活満足度にどれくらいの影響を与えているかをみてみます。まず、現在の居住状態で、賃貸派(現在賃貸でこれからも賃貸、現在賃貸で住宅購入を計画の合計)と持ち家派(現在持ち家でこのまま住み続ける、引っ越しを検討中の合計)に分けて、生活全般の満足度の分布をみたのが、次のグラフです（中略）。持ち家派では、「満足できる」と「どちらかといえば満足できる」の合計が、全体の52.6％を占め、「満足できない」と「どちらかといえば満足できない」の合計は19.7％に留まりました。これに対して、賃貸派は前者が33.2％で、後者が36.9％となりましたので、持ち家派が60代の生活全般において満足度が高くなっていることが分かります。
「賃貸か、持ち家か」というのは現役時代によく議論されるテーマだと思います。しかし、60代になってみると、持ち家であることが生活全般の満足度という基準でみると、非常に重要であることが感じられます。
やはり、という感じです。
ここでいう「生活全般の満足度」には、経済的な意味での損得以外にもさまざまな感覚的な価値観が含まれていると想像します。
60代になると経済的な損得よりも、将来に対する不安が少ないことすなわち安心・安全をより重視するようになるからこのような結果になったのではないでしょうか。
終の棲家はマンションか戸建てか
終の棲家は持ち家としたところで、次はマンションと戸建てどちらがよいかについて考えてみます。
結論：好きな方でよいが、建物の寿命は考えておくべき
最初に独断と偏見で結論を書かせて頂きました。
戸建て派の人が、老後は子供が出ていった戸建てでは部屋が余る上、1階と2階の移動による怪我のリスクも考えフラットなマンションへ移るのは「アリ」だと思います。
マンションの場合「駅近」で商業施設が徒歩圏にあることが多いので、生活の利便性は郊外の戸建てよりも一般に高いと言えます。
またマンションの方が戸建てよりも断熱性、気密性が高いので温度差によるストレスが身に染みる高齢者にとって暮らしやすい点も見逃せません。
一方、マンションの最大のリスクは建物が老朽化してきたときの対応にあるというのが私の見立てです。
修繕積立金の値上げ、ついには建て替えのタイミングがいずれ来ますが、負担の是非をめぐって居住者の合意形成が容易でないことは想像に難くありません。
私も以前マンションに暮らしていて、大規模修繕工事を取りまとめるのに苦労したことがあるので、述べさせて頂きました。
60代で築浅のマンションに住み替え、明らかに自分の寿命より建物の寿命が長いと言えるならこのリスクは回避できるでしょう。
ただ、自分は逃げ切れても相続によって自分の子孫に建て替え問題を先送りすることになるので、よく考えておく必要があります。
私は今のところ戸建てに住んでおり、そのまま終の棲家にするのが第１オプションですが、いずれマンションに移ることも第２のオプションとして頭の片隅に入れています。
木造建築の戸建ての場合建物の寿命はマンションよりも短く、22年経つと資産価値はなくなると言われています。
実際には、私の両親の家など、工務店の建売り物件で築40年を越えていて支障なく使えていますが、同時期に立てられた物件のかなりのものが建て替えられています。
戸建ての場合、建て替えは自分で判断できますが、費用は当然自分で賄わなくてはなりません。
マンションで建て替える場合、戸数を増やすことで新たな入居者からの売上を組み入れて既入居者の負担を下げるなどのテクニックも考えられますが、それでも相応の負担は発生するでしょう。
マンション、戸建てとも住んでいる間に建て替え問題が発生するとかなりの出費を強いられることになります。
特に戸建ての場合、30代で新築を購入して90歳過ぎまで生きるとなると建て替えが発生する可能性は無視できません。
ローンの返済だけでも大変なのに、やっと返したと思ったら今度は建て替えも考えないといけない。。
持ち家というだけで、終の棲家として安心できるというほど状況は簡単ではなさそうです。
まとめ
終の棲家を賃貸か持ち家どちらで過ごすべきかという点については、持ち家一択が私の結論で、60代のアンケートにおいても持ち家の方が生活に対する満足度が高いことが裏付けられています。
持ち家の場合さらにマンションか戸建てかという比較では、利便性の観点からマンション派が多いように感じていますが（私の肌感覚）、建て替えが不可避となった場合の意思決定の難しさなど、マンションにもリスクはあるのでよく吟味して悔いのない選択をするべき、というのが今時点の私の結論です。
戸建ての場合、建物の寿命がマンションよりも短いため、建て替えに遭遇する可能性はマンションよりも高く、無視できません。
終の棲家はなかなか厄介なテーマだと思います。
ここまでお読みいただきありがとうございました。次回のブログでまたお会いいたしましょう！
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