皆さま、こんにちは！当ブログ管理人の悠爺です。
皆さまは住宅ローンをどうされているでしょうか？
すでに完済でしょうか？
私は2024年10月現在、61歳のサラリーマンで、住宅ローンは完済しています。
住宅ローン金利は今後上がると言われていますが、今でも1%以下という低金利で契約されている方は多いでしょう。
そうした低金利と昨今の投資ブームもあってか、繰り上げ返済について「圧倒的に損、繰り上げ返済に回す資金があるなら投資に回した方が得」という風潮を強く感じます。
私自身、何度か繰り上げ返済を行ってきた方の、どちらかというと旧タイプの人間ですが、現在の繰り上げ返済に対する極めて否定的な風潮には少々危うさを感じています。
ということで、今回は住宅ローン、特に繰り上げ返済の是非について、独断と偏見で語ってみようと思います。
繰上げ返済が向いている人とは（ダイヤモンドの記事から）
2年ほど前、2022年のコラムですが、ダイヤモンドオンラインに以下の記事がありました。
このコラムによると、繰り上げ返済してはいけない人とは、以下の3つのいずれかに該当する人だそうです。
- 子どもの大学進学以降の教育費について総額を見積もったことがない人、教育費準備のめどが立ってない人
- 50代で老後資金の準備ができていない人
- 住宅購入後、頭金等の出費で預貯金が減り、残高が300万円以下の人
裏を返すと繰り上げ返済してもよい人とは、上記1~3のいずれにも該当しない人、ということになります。
私はというと、もうローンもないので過去を振り返ることしかできませんが、この3つのいずれにも該当していませんでした。
なのでこの記事に従うならば、私は繰り上げ返済してもよい人だったことになるので、そんなものかと思った次第です。
改めて上記の3点に基づいて「繰り上げ返済してもよい人」の条件を書き直すと、
- 子供の大学進学以降の教育費について総額を見積もっており、かつ教育費準備のめどが立っている人
- 50代で老後資金の準備ができている人
- 住宅購入後、頭金等の支払いのあとの預貯金残高が300万円以上ある人
の3つともに該当する人、となります。
皆さまはいかがでしょうか？
上記の3つの条件を解釈すると、
ということになると思います。
30代なら子供の教育費、50代なら老後資金の準備ができていて、かつ手元に生活防衛資金として300万円以上の預貯金があれば繰り上げ返済を検討してもよい、ということでしょう。
確かにそうかもしれませんね。
借金を減らすために将来の資金ショートリスクを高めるのは本末転倒だと言えるでしょう。
繰上げ返済の前にやることは貯蓄
上に紹介したダイヤモンドの記事の主張に従うならば、繰り上げ返済の前にやることは明白です。
です。
そして、手元の預貯金が、教育資金 ＋ 老後資金 + 300万円を超えたら、超えた分を繰り上げ返済に回すのは構わない、ということです。
繰上げ返済よりも投資に回すのが正解か
ここからは私の独断と偏見で書きます。
私は余剰資金を投資に回すよりも繰り上げ返済に回したので、自分の立場を擁護するように聞こえてしまうかもしれませんが、どうも最近の投資優先の風潮が気になるのです。
私が投資優先の風潮にリスクを感じるのは、私自身リストラで職を失いかけた経験があるからです。
職を失ったり、失わずとも収入が大幅に下がってしまえば、早晩ローン破綻してしまいます。
このような事態を回避するには、収入が安定しているうちにローンの残債を超える手元資金を確保すること、それに尽きます。
自宅を任意売却するのは最後の手段として、ここでは考えないことにするならば、そのためには節約や副収入で貯蓄を増やすか、繰り上げ返済で残債を減らすかしかありません。
いざとなれば一括返済で逃げ切れる状態にまずは到達して、さらに生活防衛資金を上乗せした金額を預貯金として確保した上で、余剰資金ができたらそれを投資に回すのが正解だと思います。
そうした余剰資金ができていない状態で預貯金を投資に回して一時的にせよ大きな含み損を抱えてしまい、さらに運悪くそのタイミングでリストラされたら、借金返済のために家を売却しなければならなくなります。
繰上げ返済するくらいなら、その資金を投資に回して運用する方が得だという主張は、投資で得られる利益の方がが繰り上げ返済で得られる利息の相殺よりも大きいから、という理屈に基づいていると理解しています。
しかも投資で得られる利益は持続するのに対し、繰り上げ返済で得られる利息の相殺は一時的なものです。
この理屈自体に異を唱えるつもりは全くありません。
問題はこの理屈が成り立つ前提として、「ローン返済が継続できるだけの安定した収入」があること、そしてその点を忘れて「繰り上げ返済 vs 投資」が議論されていることです。
定年退職時点で住宅ローン残債がある場合
私は幸いこのパターンには該当しなかったのですが、定年退職時点でローン残債があるというのはまずは苦しい状況だということをまずは認識するべきでしょう。
私がこの状態になったら、再雇用でも転職でもとにかく働き続け、安定収入の確保を目指します。
その上で手元資金を見ながら、繰り上げ返済を幾らまでやれるかを考えます。
収入が何歳まで幾ら見込めるか目処が立ったら、繰り上げ返済に引き当てられる金額を上に紹介したダイヤモンドの記事の主張などを参考に決めます。
その上で繰り上げ返済の2つの選択肢
- 期間短縮型
- 返済額軽減型
のどちらにするかを決めます。
再雇用で収入が下がって毎月のローン返済がきつそうなら、雇用延長を前提に2の返済額軽減型を選ぶのも検討の余地があるでしょう。
いずれにしても、できるだけ早く手持ち資金がローン残債を超える状態にもっていくこと、投資に手を付けるのは、その上さらに余剰資金がある場合のみにすることが肝要だと思います。
私の考え方は保守的過ぎるでしょうか？
皆さまはどうお考えになりますか？
ここまでお読みいただきありがとうございました。次回のブログでまたお会いいたしましょう！
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